Crowdfunding-immo : comment ça marche ?

Le 17 octobre 2016

Eiffel Tower, Paris

Avec Crowdfunding-immo, vous allez, grâce à votre investissement, aider un promoteur immobilier à acquérir un immeuble ou un terrain à bâtir afin d’y concevoir un programme de construction (Logement, bureau…). Il ne s’agit donc pas d’acheter un bien immobilier à plusieurs mais bien d’un véhicule financier permettant au promoteur de l’aider dans son apport de fonds propres auprès de ses partenaires bancaires. Ainsi, vous souscrivez directement en ligne des obligations non convertibles de la SAS qui porte le projet immobilier. La forme juridique de la société dans laquelle vous investissez est et sera toujours une SAS afin, pour vous investisseur, de ne pas être solidaire de la dette éventuelle de l’entreprise, comme dans un montage en SCI. Nous rappelons que ce type de placement reste un placement non garanti comportant des risques qu’il convient de connaître : risque de perte totale ou partielle du capital investi, risque d’illiquidité et risque opérationnel du projet pouvant entraîner une rentabilité moindre que prévue.


Quelles sont les étapes pour investir sur Crowdfundingimmo.fr ?

Les étapes à suivre pour investir dans un projet sont :

1 – S’inscrire en tant que membre sur crowdfunding-immo.fr. (Inscription gratuite et sans engagement)
2 – Compléter votre profil investisseur
3 – Evaluer les projets et choisir celui sur lequel vous souhaitez investir en cliquant sur le projet immobilier
4 – Cliquez sur le bouton « Investir » (une fois que votre profil investisseur a été validé par les équipes de Crowdfunding-immo) puis indiquez le montant que vous souhaitez investir et le numéro reçu par SMS permettant d’authentifier votre identité. Signez alors grâce à la signature électronique le bulletin de souscription, dernière page de votre contrat d’émission d’obligation non convertible à taux fixe
5 – A l’achèvement de la levée de fonds (100% atteint), un appel de fonds accompagné d’un RIB du compte séquestre (tenu par le notaire de l’opération ou par le banquier émetteur de la GFA) vous sera alors adressé pour procéder au virement bancaire.


Comment compléter mon profil investisseur ?

L’AMF a élaboré une réglementation précise en ce qui concerne les plates-formes de crowdfunding pour l’utilisation des sites Internet par les investisseurs à savoir :

1 – Remplir le formulaire demandé à l’inscription, prévu dans la rubrique « Mon Compte » (Formulaire permettant de connaître votre identité, d’évaluer vos connaissances en matière d’investissement, votre situation et votre expérience ainsi que les avertissements et les conditions)

2 – Envoyer votre pièce d’identité et votre attestation de domicile de moins de trois mois OU, si vous souhaitez investir en tant que personne morale, le Kbis de la société et une attestation de domiciliation de ladite société (documents de moins de trois mois)


Quelle est la durée exacte d’une opération ?

La durée de chaque opération est variable en fonction du projet immobilier (entre 18 et 36 mois). De par notre expertise métier, nous avons prévu un contrat d’émission d’Obligation Non Convertible à taux fixe (contrat ONC) sur une durée de 3 ans pour ne pas faire de fausses promesses à nos investisseurs.

Une prorogation éventuelle d’une année (soit un total de 4 années) est possible dans les cas cités de manière exhaustive dans le contrat d’ONC (exemples : annulation d’une vente en bloc, événement sollicitant une déclaration d’assurance TRC engendrant un délai supplémentaire d’exécution du chantier…etc). Cette année supplémentaire est rémunérée au taux contractuel. A contrario, le promoteur peut, à sa seule discrétion, décider par anticipation de rembourser les investisseurs dès lors son opération terminée. On entend par « opération terminée », les travaux achevés et la commercialisation du programme terminée. Les investisseurs sont tenus informés de l’avancée du projet via un email trimestriel de suivi envoyé le temps du chantier. Ainsi, ils ne sont ni surpris ni déçus de récupérer plus tôt que prévu leur capital et leurs plus-values.

Crowdfunding-immo propose ainsi des placements à court terme (la moyenne est de 18 à 24 mois en général). Les investisseurs récupèrent leurs intérêts uniquement à la fin du projet (pas de coupon annuel). Déjà trois programmes immobiliers situés à Bordeaux et Lormont ont été remboursés à un taux de 7% d’intérêts annuels net avant imposition sur une période de 14 à 19 mois (cf voir tous les projets sur le site de la plateforme).


Est-ce que les intérêts que je vais percevoir sont soumis à l’impôt ?

Oui, il n’y a pas actuellement d’avantages fiscaux pour ce dispositif. Les investissements réalisés par des personnes physiques sont soumis au barème progressif de l’impôt sur les revenus. Ils supportent les prélèvements sociaux au taux global de 15,5% ainsi qu’un acompte d’impôt sur le revenu au taux de 24% (prélèvement à la source). Ces prélèvements fiscaux ne concernent pas les investisseurs en tant que personnes morales qui restent soumises à l’impôt sur les Sociétés. Dans tous les cas, la rentabilité du placement rend cet investissement particulièrement attractif même après imposition.

Enfin, si le programme s’achève avant la fin d’une année de rendement, le rendement constaté sera calculé sur l’année entière, ainsi le TRI initial aura été dopé.

 

Exemple pour une période de travaux égale à deux ans (24 mois)

  • Si vous investissez à hauteur de 20 000 euros en tant que particulier (personne physique)
  • Sur la base d’une opération dont le rendement est de 8% par an
  • Programme démarré le 01/01 de l’année N et terminé le 01/01 de l’année N+2
    Le montant net avant imposition des intérêts est calculé de la manière suivante :
    Année 1 = 1 600 €
    Année 2 = 1 728 € (car intérêts capitalisés)
    Total = 3 328 €

Le montant net des intérêts après prélèvements est de 2 013,44 euros sur 24 mois.
Vous recevrez alors en remboursement la somme de 22 013,44 euros au terme du programme.

Si l’investisseur est une personne morale, alors il ne fera l’objet d’aucun prélèvement à la source et sera soumis à l’impôt sur les sociétés. Il sera dans ce cas remboursé de la somme de 23 328 euros net.

Si vous avez d’autres questions n’hésitez pas à consulter notre FAQ ou à nous appeler au 0972 390 111 (appel gratuit).